コロナ禍でも家は買うべきか？

こんにちは、よっしーです。

最近ほんとによく聞かれる質問。

「今不動産買うのってどうなの？」

僕は正直にこう答えます。

「いや、分からん・・・。笑」

世界的に広がった新型コロナウィルスによって経済が大きな影響を受ける中で、これから家を探そうと思っていた人にとっては

「不安な気持ち」が芽生えるのは当たり前かと思います。

今回は、考えることを放棄していたこの問いに対して、

不動産業界に従事する身として僕なりの一つの答えを考えてみました。

なるべく以下の方々には参考になるように、分かりやすく書きました。

ぜひ最後まで読んでみてください。

そもそも不動産は2つに分けて考えるべき

すべての不動産は必ず以下のどちらか２つに分かれます。

この2つです。

①投資用の不動産について

他人に不動産を貸し出して賃料を得る目的＆値上がりをねらって買う投資用物件（アパートや一棟マンション、ビル等）はハッキリ言っていまは買い時じゃないですね。ぜったいに今無理をして買うべきではない。
というよりも「一般人はもう買えない。」と言うほうが正しいかもしれません。

不動産のことを少し勉強している人であれば、一度は耳にしたことはあるであろう事件の数々が、その発端になっていますが、、、

カボチャの馬車、スルガショックをきっかけにして起こった金融機関の融資引き締め。
少し前までは多く誕生していたいわゆる「サラリーマン大家さん」は今やもう夢の話。一部、医者、弁護士などのライセンサーを除いて、銀行はサラリーマンに不動産融資をしてくれなくなってしまいました。

今後ますます融資引き締めがきびしくなると、購入できるターゲット層がガクンと少なくなるため、おのずと物件価格を下げないと買い手がつかなくなります。
（需要と供給のバランスです）

そこに追い討ちをかけるように今回のコロナウィルスが不動産業界含め、甚大な影響がおよぼしたこともあり、これからは投資用不動産は数年続く「下落トレンド」におそらく突入します。

買っても価格が下がり続け、キャピタルゲイン（買った時より高く売ること）を狙うことがむずかしい市況へと変化していくことでしょう。

もし買うのであれば過去の数々の経済ショック後の傾向を見てみると、底値を叩くのは2022年～2023年頃ではないか個人的には見ています。

②実需用の不動産について

続いて実需（実際に自分で住むために買う場合）の話。このブログを見てくださっている大半のかたはこちらが気になっているはず。

まず、実需といっても新築と中古にわかれます。

特にマンションに関しては新築マンションは用地を仕入れてから2～3年程度の期間を経て竣工し、引渡しがされますので、「土地を仕入れた時の相場より販売時の相場が下がる」場合はビジネスとして成り立たないモデルです。

そのため、新築マンションのデベロッパー達はこれから大変な苦戦を強いられるのではないかなと思います（高く仕入れて安くしか売れないから利幅が薄い）。

逆に一般消費者の立場からすると、今まで手が届かなかったような価格帯の物件も値段が落ちてきて、検討できるようになってくるという千載一遇のチャンスの時期でもありますので、今まで以上に目を光らせておきましょう。

ここで一つ、不動産業界でバブル崩壊時やリーマンショック時に起こった現象を紹介したいと思います。

結局、資金力を持つ者が勝つ

バブル崩壊やリーマンショックのような景気が大きく下向く際、銀行から「お金を借りて」事業を行なっている会社は非常に弱い立場に立たされます。

商品が売れていかない中で、借金の返済だけはつづく状況…。

いずれその支払い能力に限界が来ると、資金を持つ会社に保有資産をすべて売り払うことで倒産を免れる、という選択を取ります。

とくに不動産業界では経済ショックの際、多額の資金力のある会社が新築マンションデベロッパーからマンションを一棟丸ごと買い取り（バルク買い）、数年～数十年しばらく賃貸で貸して賃料を得た後に、景気が回復してきた時を見計らって一部屋ずつ切り売りしていく。というビジネスが登場します。

不動産の世界では現金（キャッシュ）を持つ者が常に勝ち、さらに儲かりお金持ちになるという構図が成り立っています。

今回のコロナウィルスも経済への打撃が尋常ではないことを考えると、同じような現象が起こるだろうと予想されます。

中古の場合は？

続いて実需の中でも中古市場について。

都心部では取引件数が新築マーケットを上回り、勢いをグングン増していた中古不動産については、今まで述べたものとは違う様相になると予想します。

不動産はブランド品や車などと違って、同じものが二つとない商品です。

売る側が一般個人のため、それぞれの売主によって事情が異なり、個別性が高い取引の集合体が中古不動産のマーケットです。

さらに中古物件の場合は売主の売却理由は千差万別。

相続、離婚、買い替え、資産処分、破産…etc

新築と大きく違うのは「利益を得ること」をメインテーマとして売却するというよりも、様々な「目的や課題を解決するために売る」という、いつの時代も色んな理由で不動産が売りに出てきます。

目的が利益追求だけでないという側面から、今回のコロナウィルスによって影響を受けるのは限定的だと予想します。
（言い換えると、今までも物件ごとに売主の個別の事情が絡み、相場よりも安く成約となるケースや、その逆も存在していたため、コロナウィルスの経済ショックに起因して「安くなる」というよりも、「割安で買えるものも今まで通りの割合で一定数出てくるし、その逆も然り」という考え方。）

もちろん、一部「半住半投」目的で買っている個人投資家などの物件は利益を確定するために損切り覚悟で売り切る売主も出てくるとは思いますが、それは割合でいえば無視できるほどの数で、新築ほどの影響は受けないと思います。

なので、マクロ的に見るよりも、一つ一つの物件をミクロで見ていけば、良いものも割安で買えるチャンスはコロナ前もコロナ後も変わらずある。ということです。

以上のことからまとめると、
冒頭の問いである「コロナ禍でも家は買うべきか？」という答えは、

という答えになりました。

まだ終わりが見えない中で、新型コロナウィルスが猛威をふるい続けています。

不動産業界にも暗いニュースが続くなかではありますが、一刻も早い収束を願います。